Срок на експлоатация на панелни къщи по стандарт и реално
За да оценят ликвидността (т.е. реалната възможност за продажба на апартамент и сумата, която може да бъде получена за него), те се фокусират върху експлоатационния живот на панелната къща. Според нормативната уредба експлоатационният живот на пететажните панелни сгради се оценява на половин век, а на девететажните – около 100 години. Но в много случаи тези цифри остават само ориентир за градските плановици. Нека да разгледаме реалния и стандартен експлоатационен живот на основните типове жилищни сгради.
Срок на експлоатация на панелни къщи според GOST: препоръка или присъда?
Всеки продукт има ограничен срок на годност. И жилищните сгради имат определен срок на експлоатация. След изтичането му експлоатацията на сградата става опасна. Този период се определя за всеки тип сграда съгласно GOST и съответните SNiP. В таблицата по-долу можете да видите обобщени данни за основните типове сгради:
За времето, посочено в документите, сградата (при спазване на строителните технологии) ще запази всички декларирани качества. Този период е препоръчителен за урбанисти. Въз основа на него те решават времето за разрушаване или реконструкция на всяка сграда. Но действителният експлоатационен живот може да бъде по-дълъг или по-кратък от стандартния.
| Фактори, които увеличават нормалния живот на сградата | Фактори, които намаляват нормалния експлоатационен живот на сградата |
|---|---|
| Стриктно спазване на строителната технология. | Нарушаване на строителната технология: използване на нискокачествени материали, лошо качество на работа на строителите. |
| Използването на пълноразмерни бетонни панели или по-висококачествени материали (тухлена облицовка, шлакови блокове и др.) при изграждането на стени | Приложение на тънкостенни панели. Това решение, типично за Хрушчов, намалява експлоатационния живот наполовина. Използването му се дължи на временния характер на сградите от ерата на Хрушчов. |
| Висококачествено запечатване на междупанелни шевове на покрива и стените, тяхната навременна поддръжка. | Липса на уплътнение на покрива, чести течове по шевовете. |
| Своевременно извършване на основен ремонт: подмяна на дограма, окабеляване, водопроводи и канализационни тръби | Липса на основен ремонт за дълго време. |
| Няма големи аварии в комуникациите: счупване на тръби, наводняване на сутерен, изгаряне на кабели | Големи аварии: замръзване на отоплителни тръби през зимата, наводняване на комуникации. |
Стандартен експлоатационен живот на панелни къщи от 70-те години
Панелните къщи от 70-те години принадлежат към ерата на програмата за жилищно строителство на Брежнев. Те включват 90-та, 121-ва и други, по-рядко срещани серии от проекти. В същото време в серията има много подсерии и къща, построена през 1974 г., може да се различава значително от сграда, построена през 1979 г. по оформление, шумоизолация и изолационни характеристики и комфорт на живот.
Много от характеристиките на тези къщи са разкрити в това полезно видео:
В сравнение с първите („Хрушчов“) линии панелни къщи, къщите „Брежневка“ имат няколко предимства:
- подобряване на оформлението (появата на просторна кухня, коридор, увеличена височина на тавана);
- използване на дебели панели (дебелина - от 0,3 м);
- наличието на улей за боклук и асансьор в много линии.
Тъй като основата на дизайна на тези къщи все още е панелна схема, остават два основни недостатъка: невъзможността за преустройство и тенденцията междупанелните шевове да загубят своята плътност.
Строителните разпоредби и оперативните стандарти позволяват използването на такива сгради за 100 години. Следователно апартаментите в сградите „брежневка“, въпреки че са в „бюджетния“ ценови сегмент на вторичния жилищен пазар, запазват висока ликвидност.
Как да удължим живота на 9-етажна панелна къща?
Въпреки че експлоатационният живот на 9-етажните панелни къщи се оценява от експерти на 50–100 години (в зависимост от серията), тази възраст може значително да удължи навременните основни ремонти. Препоръчваният от стандартите период е четвърт век. В този случай списъкът с дейности трябва да включва:
- ревизия на носещи конструктивни елементи и, ако е необходимо, тяхното укрепване;
- подмяна на покривна рамка и покривни материали;
- проверка на основата и сляпата зона, ако е необходимо, премахване на пукнатини и укрепване на проблемните зони;
- ремонт на окабеляване;
- ремонт на канализационни, водоснабдителни и отоплителни системи.
За съжаление, поради трудната икономическа ситуация много региони нарушават препоръчителните срокове за основен ремонт. Забавянето от 5 години е обичайно и за много градове закъснението на основен ремонт с 15 години не е нечувано. В други случаи ремонтните кампании изглеждат изпълнени в съответствие със сроковете, но обхватът на дейностите е намален.
Навременният и пълен ремонт може значително да удължи експлоатационния живот на панелната конструкция.Друг важен фактор е внимателното отношение на жителите към къщата.
Срок на експлоатация на 5-етажна панелна къща
Срокът на експлоатация на многоетажни сгради с 5 етажа, построени в рамките на програмата на Хрушчов (1950–1960), се определя от стандартите на 50 години. Най-простите изчисления показват, че за най-ранните версии вече е изтекъл, а къщите, построени през 60-те години, стоят през последните няколко години. До изтичане на срока на годност на къщата сформирана от общината група експерти трябва да оцени състоянието на сградата.
Въз основа на тази оценка, както и на плана за развитие на града и наличието на пари в бюджета на града, се взема едно от двете решения:
- Извършване на основен ремонт. Такава присъда се прави по отношение на къщи, чиято безопасност като цяло не е задоволителна.
- Събаряне на порутена сграда. В този случай на жителите се предоставят апартаменти с еднаква площ в нови сгради, а къщата се демонтира след презаселване.
В големите градове един от важните фактори, влияещи върху решението, е нарастващата цена на земята под къщата. Често разрушаването на порутена пететажна сграда и изграждането на нова 16-етажна сграда на нейно място се превръща в много по-целесъобразно решение от извършването на основен ремонт.
Ако една пететажна сграда е построена по времето на Брежнев (или дори по-късно), нейният живот се оценява на век. В този случай към 2020 г. сградата работи нормално.
Надяваме се, че нашата статия ви помогна да разберете какво определя продължителността на живота на къщата, която ви интересува, и какви са перспективите за разрушаване или реконструкция на тази сграда.